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龙湖地产放缓扩张节奏1季和4季集中拿地

发布时间:2019-02-21 20:49:00 编辑:笔名

龙湖地产放缓扩张节奏 1季和4季集中拿地

据理财周报消息,龙湖2013年内抢在信贷收紧前完成了一笔美金债券、一笔港币银团贷款,净负债率64.1%

如果全国的龙头房企做一个单城市销售额产出量排名,用销售额比进入城市的数量,龙湖地产无疑可以排在前三甲,甚至有可能冲。

2013年,是龙湖稳健发展的调整年,全年实现销售额503.2亿,其中签约销售481亿,按年增幅20%,回款率保持在93.5%的高位。平均合同销售单价同比增长18%至11293元/平方米。

同时,龙湖各区域均实现销售稳步增长,西部、环渤海、长三角、华南以及新进入的华中区域销售金额占比分别为40.9%、28.1%、23.9%、5.4%及1.7%。在实现销售的18个城市中,8个位列当地市场销售金额前10,其中5个城市位列前5。

经历了初期的快速扩张,龙湖地产自2012年起适当放缓扩张节奏,加密全国布局,进军包括华南在内的具有丰厚市场机会的区域;产品上更加聚焦精品产品线的复制创新,以提升运营效率;同时用10~15年的时间,稳步增持商业,使得租金收入成为继地产开发之后的又一利润支柱。"扩纵深、近城区、控规模、持商业"正是龙湖战略升级后的描述。

"龙湖地产可以说从起步之初就确定了清晰的价值观和长远规划,并且一直秉承着这些发展战略,这一点对任何企业来说都是非常难能可贵的。"一名熟悉龙湖的业内人士分析指出。

"住宅+商业"布局

龙湖地产的稳健增长在其重庆公司的业绩表现中可见一斑。

根据龙湖地产公布的未经审核营运数据,2013年全年,重庆龙湖实现销售额108亿,成为集团连续3年销售金额突破百亿元的地区公司,并连续10年稳居当地市场销售金额、销售面积。

整个西部地区去年实现销售金额196.9亿元,同比增5.2%。其中,成都龙湖销售金额同比增长21%至61.6亿,创历史新高。西安龙湖延续稳健表现,位列西安市场销售金额前四。

环渤海区域也依旧贡献稳健,销售金额超过135亿元。北京龙湖凭借丰富的产品线,实现销售金额80.2亿元。其中,别墅项目好望山和双珑原着,分别摘得北京别墅市场销售套数和销售金额第二。时代天街商铺以超过15亿的销售金额位列北京商铺成交金额榜首位。沈阳与青岛两地分别以92.6%和26.7%的销售增长创新高。

长三角区域业绩贡献持续提升,全年累计成交114.8亿元。其中,年轻的杭州龙湖销售金额超过71亿,成为该区域贡献主力城市。

此外,华南区域实现销售额26亿,新进入的华中市场亦表现不俗,贡献逾8亿的销售额。

住宅开发之外,龙湖地产增持商业物业的战略也取得阶段性进展。2013年底,龙湖在重庆之外的"天街系"购物中心--成都龙湖北城天街购物中心开业,首日客流破20万,刷新成都商场开业当日客流量新纪录。

而根据龙湖的公开资料,类似这样的持有型购物中心,未来每年都要开业一两个。截至目前,龙湖已开业的商场总数达到11个,总建筑面积超过100万平方米。

在"住宅+商业"两条腿走路的房企中,均衡性做得的,非龙湖地产莫属。据悉,为了执行稳步增持商业的战略,龙湖将每年销售回款的10%以内投入其中。这一转型力度可以说是稳健合理,虽然略微拉低了龙湖的业绩增长速度,却保持了战略的可持续性。同时,龙湖还是国内少有的能为散售型的商铺提供统一管理、招商、运营服务的开发商。

绝不碰信托

从2006年的30亿到2010年的300亿元,业绩翻10倍只用了四年,龙湖地产以一种令人看不懂的方式快速冲进房企阵营,园林景观和物业服务在全国迅速建立起良好口碑,成为被广泛模仿和学习的房企之一。

"头脑清醒"的龙湖,一直以来秉承着清晰的战略发展规划,这在其财务管理方面可以看出:龙湖从很早就非常重视财务稳健并用财务来指导决策,建立制度。

2008年龙湖次筹划上市,因金融危机融资形势不容乐观。当时和龙湖一起做IPO的另外一家房企坚持急于上市,结果发行价只有2块。龙湖坚持没上,等到2010年底上市的时候发行价做到了7块多。

"龙湖的财务操作水平也是业内,绝不碰信托,经常做海外融资,财务成本在全国来说属于水平,各项财务指标在香港内房股中都名列前茅。"上述熟悉龙湖的业内人士表示。

"龙湖在2013年内完成了一笔美金债券,一笔港币银团贷款,在信贷收紧前抢占先机。"业内对龙湖融资表现的评价,几乎均集中在"善抓窗口期"、"低成本"这两个关键词上。龙湖地产始终坚持稳健策略,去年中报显示,净负债率仍维持在64.1%的合理水平。

即使在房企拿地势头猛、地王频出的2013年,龙湖地产的表现也"从容淡定":拿地集中在一季度与年末四季度,基本上避开了疯狂的阶段,平均溢价率12.5%。地块集中在重庆、北京、上海、杭州、西安等市场空间大,团队相对成熟的区域,并陆续进入长沙、苏州、昆明、济南四个战略新城。

事实上,在管理体系上,龙湖是走在行业前列的。相比万科,龙湖的组织架构更简单垂直,没有区域这一层级,而是集团-地区公司两层管理,且对地区公司的放权要更大。龙湖是早开始做跨行业高管引入的房企,成功实现了矩阵式管理架构,为其奠定了大企业风范。

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